Информационно-аналитическое издание для руководителей и работников сферы ЖКХ «ВРЕМЯ ЖКХ» (издательский дом «Фактор»), № 12, декабрь 2011:
Гость этого номера — Вице-президент Киевского центра содействия развитию ОСМД Александр Скубченко. Мы неоднократно рассказывали читателям о работе Центра и сегодня не будем слишком подробно останавливаться на его деятельности, тем более, что в профессиональной среде Центр хорошо известен. В этой статье предлагаем обсудить ход реформы сферы ЖКХ и наиболее острые проблемы реформирования отрасли в разрезе создания и функционирования объединений совладельцев многоквартирных домов.
Ред.: Александр, Ваш Центр и Вы лично занимаете активную позицию, отстаивая интересы ОСМД. Как юрист по образованию и человек, который посвящает большую часть своего времени проблемам ЖКХ в целом и ОСМД в частности, знаете ситуацию не по наслышке. Как, по-вашему, продвигается реформа?
А.С.: Реформа проводится в соответствии с Общегосударственной программой реформирования и развития ЖКХ на 2009-2014 годы. Приоритетными задачами этой программы является повышение энергоэффективности отрасли путем уменьшения объемов потерь топливно-энергетических ресурсов, снижение энергоемкости производства отдельных видов продукции (услуг), формирование государственной жилищной политики и создание конкурентной среды на рынке жилищно-коммунальных услуг.
Вот как раз создание здоровой конкурентной среды в отрасли является одним из самых слабых звеньев этой программы на сегодняшний день. Развитие конкурентной среды должно происходить через дерегулирование и либерализацию потенциально конкурентного рынка жилищных услуг, усиление влияния жителей домов на условия своего проживания и качество обслуживания жилья путем стимулирования создания ОСМД, и содействие развитию института управителей на рынке жилищных услуг, но при условии развития системы государственного регулирования рынка монополий.
В рамках развития конкурентной среды, прежде всего, нужно способствовать развитию ОСМД как института, а не способствовать лишь их созданию. Содействием должно стать нормативное урегулирование вопросов относительно общей собственности и земельных участков многоквартирных домов, усовершенствование процедуры принятия и исполнения решений в ОСМД, оплаты жилищно-коммунальных услуг по ценам (тарифам), установленным для населения, определения размера льгот и исчисления размера субсидий соответственно к взносам в ОСМД, определения производителей коммунальных услуг их исполнителями.
Сейчас некоторые общественные организации под эгидой содействия ОСМД пропагандируют идеи обязательности создания ОСМД и членства в нем; деятельности ОСМД без учета требований, стандартов и норм, установленных государством на условиях так называемого «самообеспечения»; коллективной ответственности совладельцев многоквартирного дома по обязательствам ОСМД через «коллективный заказ жилищно-коммунальных услуг». Многие «эксперты» активно продвигают идею о внесении в законодательство изменений, которые позволят передавать в залог банкам и другим финансовым учреждениям права требования по не уплаченным взносам совладельцев многоквартирного дома. Обидно, что подобные идеи поддерживаются рядом международных благотворительных фондов, которые либо не до конца понимают наши реалии, либо имеют свои скрытые мотивы для лоббирования проектов, которые могут стать губительными для ОСМД.
Для Украины институт ОСМД — явление относительно новое, и, к сожалению, не только жильцы, создавшие или создающие объединения собственников, но и кое-кто «наверху» не всегда понимают, что представляет из себя объединение собственников. Поэтому хотелось бы, чтобы все кто связан с темой ОСМД, и особенно те, кто в силу своего положения вправе принимать какие-то глобальные решения, не забывали о ряде моментов. Первый — технический. Многоквартирный дом — это сложное инженерное сооружение, ненадлежащая эксплуатация которого может привести к катастрофическим последствиям. Второй — юридический. ОСМД — это юридическое лицо с особым статусом, который определяется специальным законом. ОСМД не принадлежит даже сотая доля какого-то имущества жилищного комплекса, все, что есть в доме и вокруг него принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений этого дома. ОСМД призвано только удовлетворять жилищные потребности жильцов, именно для этих целей оно создается, для этих целей собираются членские взносы, для этого ОСМД заключает различные договоры с поставщиками различных услуг. Третий — экономический. Учитывая специфический статус ОСМД как субъекта некоммерческого хозяйствования и цели, для которых оно создается, государство должно сделать все для того, чтобы облегчить жизнь объединений. Не «душить» фискальной политикой неприбыльную организацию, не устанавливать драконовские тарифы, как, например, это происходит, когда монополисты, поставляющие электроэнергию, приравнивают ОСМД к категории потребителей «населенный пункт», а как-то помогать нам, сделать так, чтобы у людей была мотивация для создания новых объединений.
Ред.: Очень много сейчас споров, в том числе и среди руководителей ОСМД, которые сталкиваются с этой проблемой на практике, является вопрос о том, может ли ОСМД предоставлять жилищно-коммунальные услуги жильцам.
А.С.: ОСМД, как и любое другое юридическое лицо, может предоставлять любые не запрещенные законом услуги, если это соответствует его уставным целям, предусмотрено в уставе и одобрено общим собранием.
К сожалению, не все видят разницу между понятиями жилищно-коммунальные и коммунальные услуги. Дело в том, что согласно Закону «О жилищно-коммунальных услугах» в зависимости от функционального назначения жилищно-коммунальные услуги делятся на 4 группы. Одним из подвидов этих услуг являются услуги коммунальные, такие как централизованное водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, централизованное отопление. Таких услуг ОСМД в силу своей природы поставлять не может. А услуги по содержанию дома и придомовых территорий (это вторая группа жилищно-коммунальных услуг) осуществляет большинство ОСМД. К таким услугам относятся услуги по уборке внутридомовых помещений и территории возле дома, санитарно-техническому обслуживанию, содержанию лифтов, освещению мест общего пользования и т. д.
Спорить тут, по-моему, особо не из-за чего. Тем более, что часть руководителей ОСМД, которые отрицают саму возможность того, что ОСМД может в принципе предоставлять услуги, когда дело доходит до взыскания долгов со своих жителей, прибегают к быстрой и более «дешевой» процедуре взыскания задолженности в приказном порядке. Напомню, что в приказном порядке взыскиваются именно долги за предоставленные жилищно-коммунальные услуги.
Да, есть неблагоприятные для ОСМД следствия из этого (тот же НДС), однако лучше найти оптимальный для государства и ОСМД выход, чем постоянно пытаться уйти от проблемы. Ведь гораздо легче жить и работать в правовом поле, пусть с жесткими, но понятными всем и справедливыми правилами, чем с бесконечными разъяснениями центральных органов исполнительной власти и спорах. Принимая во внимание, что письма не являются нормативными актами, не устанавливают и не изменяют самих норм права, а лишь отражают чью-либо позицию, и если дело доходит до судебного разбирательства, на все эти многочисленные письма можно не рассчитывать – суды на них не очень обращают внимание.
Но не хотелось бы обострять внимание на разногласиях, которые возникают среди сторонников движения за развитие ОСМД. Мы все люди, живем в разных регионах, и в каждом регионе свои способы разрешения проблем. Это касается и судебной практики, и отношения местных властей к ОСМД, и потенциала того или иного населенного пункта к созданию объединений. Конечно же, у нас разные взгляды на жизнь и нам не всегда удается договориться сразу. Но мне хотелось бы напомнить, что какими бы не были наши личные симпатии и антипатии, мы делаем общее дело. Для того чтоб продвигать необходимые для развития института объединений совладельцев нормативные акты, нам нужно действовать сообща, выходить к власти с готовыми предложениями, выступать единым фронтом, потому что поодиночке каждый из нас слаб и беспомощен. Поэтому не хотелось бы, чтобы эмоции побеждали здравый смысл.
Ред.: 30 ноября Премьер-министр Украины Николай Азаров предложил создать постоянно действующий совет по делам ОСМД. Нужен ли такой совет и какие функции будут на него возложены?
А.С.: Безусловно, нужен. В условиях становления рынка и формирования конкурентной среды производители и исполнители услуг имеют достаточно возможностей по защите своих интересов, а вот ОСМД, как более слабый институт, нуждается в государственной поддержке. Центр выступил идейным вдохновителем создания координационного совета по вопросам развития ОСМД в Киеве, как совещательного органа КГГА, поэтому мне, как члену этого совета, хорошо понятна как сама идея создания, так и деятельность подобных органов.
Какой это будет формат на республиканском уровне? Пока это предмет консультаций. Да и идея не нова. Дмитрий Корчак как советник предложил Министру (регионального развития, строительства и ЖКХ Украины А.М. Близнюку) создание подобного органа еще в сентябре. Думаю, что по функциям это будет совещательный орган Правительства, в который войдут как представители органов власти и местного самоуправления, так и представители общественности, объединений ОСМД.
Главное, чтоб эта идея не превратилась в орган для социальных спекуляций, ведь порой желания общественности нельзя назвать конструктивными, а власти – справедливыми. Всех проблем совет не снимет, но как минимум создаст дискуссионную платформу. И это лишь один аспект.
Я убежден, что успешное проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства невозможно без «реформы» самой отрасли, ее структуры и системы управления. Вдумайтесь только: жилищно-коммунальное хозяйство составляет 25% основных фондов страны! При этом, как справедливо отметил Министр, сегодня жилищно-коммунальное хозяйство – это катастрофа национального масштаба, так как системное его реформирование до сегодняшнего дня практически не осуществлялось.
И я поддерживаю стремления Министра перестать делать боязливые и половинчатые попытки реформы, и уверен, что страна возлагает большие надежды на Анатолия Михайловича. А для этого на время проведения реформы необходимо стратегически и функционально разделить деятельность в сфере ЖКХ на управление отраслью и управление реформированием и развитием отрасли. В Минрегионе создать управление реформирования и развития ЖКХ, а в структуре органов местной власти и местного самоуправления соответствующие подразделения управлений ЖКХ, отвечающие за реформу, необходимо вывести из структуры управлений.
Ред.: Сегодня на рассмотрение в профильный комитет Верховной Рады подают очередной проект Закона, которым предполагается внести изменения в законодательство, регулирующее деятельность ОСМД. Каковы основные положения этого проекта?
А.С.: Усовершенствование только законодательства, регулирующего деятельность ОСМД, в чуждой для него постсоветской системе ЖКХ – все равно что тюнинг старых «Жигулей»: эффектно, но мало эффективно. Само по себе ОСМД ведь проблем не снимает. Ну создаются ОСМД, ну есть правовая основа и порядок создания специального фонда для капитального ремонта. И что, создаются повсеместно такие фонды? А ведь доход от размещения средств спецфондов на депозитных банковских счетах в виде процентов не облагается налогом.
Поэтому развивать надо не количество, а сами ОСМД как соответствующий институт совместного и ответственного хозяйствования совладельцев многоквартирного дома, способный конкурентно влиять на рынок жилищно-коммунальных услуг. Западноевропейский опыт показывает, что стимулирование и рынка услуг, и рынка профессиональных управителей происходит уже при создании объединений собственников в 25-30% жилищного фонда. Одновременно необходимо законодательно предусмотреть процедуру принятия решений совладельцами многоквартирного дома относительно своей общей собственности, в том числе относительно управления домом, вне зависимости от создания ОСМД – ведь это их исключительное право.
И не надо забывать, что совладелец многоквартирного дома – это, прежде всего, потребитель жилищно-коммунальных услуг. А ОСМД – это не взаимоисключающая альтернатива ЖЭКам, компаниям-управителям, и тем более природным монополистам, производящим коммунальные услуги.
ОСМД – это ответственный выбор, который должен делаться не от безысходности, а в силу наличия вариативной альтернативы на рынке услуг. Ведь главное условие качества — не цена, а конкуренция, в условиях которой потребитель должен иметь право выбора наиболее оптимального механизма удовлетворения своих жилищно-коммунальных потребностей.
